总价100万，就能入手一套秦淮区地段繁华、优质双学区、具备基本自住功能的二手房，你敢相信吗？

就在近期，位于秦淮区的瑞金新村出现了多套挂牌价逼近100万的二手房，个别单室套业主甚至可接受100万以内，作为一中+瑞金路小学双学区房，这个价格几乎回到了十年前水平，近半年来成交量十分可观。

为何这个二线学区房今年“异军突起”？小区本身是否值得刚需家长们上车？

两房户型挂出105万超低价

单室套不到90万就能卖

提到近期低总价学区房，来自秦淮区瑞金路的一中学区房一定榜上有名。

就在最近，某二手房平台上出现了多套来自瑞金新村的降价房源，如这套42㎡的两房户型，位于顶楼5楼，报价105万，单价2.5万/㎡。“这套房业主急售，目前100万可以接受，面聊应该还有议价空间。”该房源维护人告诉我们。

根据“好好选房”二手房平台数据，该户型最低成交价来自4月份的104万，假如该房源最终100万以内成交，那么成交价将来到约2.3万/㎡，与2016年的小区房价相差无几。

当我们实探该小区后就会发现，户型面积42-45㎡的房源，是瑞金新村近期成交的主力军，最受广大家长型刚需客户的欢迎。

我们随机看了一套该面积段的中间楼层房源，尽管瑞金新村是40年房龄的老小区，但户型设计还比较合理，为全明户型，两个房间+厨房餐厅+卫生间一应俱全，南北通透，经历过二次装修，对品质不太讲究的人可拎包入住。

由于是中间楼层，业主可接受的价格为120万。“如果是顶楼，同样面积装修再差点的话，可以做到100万出头甚至更低。”当地中介人员介绍说。

这种房型代表了瑞金新村相当一部分房源的特征，也是自住客户倾向的标配。

如果只要上学、对自住没有要求，那么30㎡以内的单室套也能满足需求。根据贝壳平台显示，前期27㎡单室套最低成交为98万，如今学区落户政策已改，业主最低能接受的价格在90万左右。

此外，小区还有一种分离户型，厨房、卫生间和卧室全部分离布局，因户型较为“奇葩”，42㎡户型相同的价格，能买到多10㎡面积的分离户型。

5月份初中学区房狂卖80套

区域二手房小区连续上榜

由于低总价、地段好的特点，以及南京优质初中学区近几年的强势，带有一中学区的学区房，今年相当畅销，吸引了大量低总价段的刚需客户上车。“尤其是来自江北新区、江宁区的家长，今年来买房的特别多。”

据贝壳找房平台的二手房成交榜单，近半年以来，瑞金北村和瑞金新村两大一中施教区，二手房成交量分别登上第二名和第四名，近半年成交量分别为59套和46套。

除了上述总价更低的瑞金新村，瑞金北村之所以销量更高，一方面是因为对应的瑞金北村小学名声更大，另一方面是因为面积约50㎡的全明户型两房朝南，户型设计更胜一筹，引发大面积客户关注与成交。

“如果算上一中施教区范围内所有单学区、双学区，上个月这片一共卖了七八十套房。”某贝壳系中介人员告诉我们。

作为对比，施教区规模更大的拉力琅+29中双学区，上个月共计成交了42套房，三大名校遭遇了42-76%的环比降幅。究其缘由，是因为近期高性价比房源所剩无几，高总价和高单价制约了更多成交。（数据来源：家有学童-仟佰间）

城市更新+模范出新

这里不辜负广大刚需

如果只有价格和学区，一般学区房也很难跑出如此优秀的成绩。作为始建于1985年的老小区，瑞金新村和瑞金北村能够如此畅销，离不开小区本身品质的提升。

早在2019年，瑞金新村就完成了整体出新工作，不仅是楼栋外立面，包括景观、停车位、功能设施等都做了一系列整改提升，小区物业甚至还出资购买了冲洗车、雾炮机、扫地机等设备。

随着相关治理的推进，瑞金新村先后获得了省级宜居示范居住区、“红色物业”省级示范点等荣誉。

此外，瑞金北村在2023年也获得了出新改造的重点行动，包括配齐道闸、门禁和监控；新增近20个停车位；将13处封闭式车棚改造为开放式车棚，安装充电桩和喷淋灭火设施等。

再将目光扩大到小区之外，瑞金路作为秦淮区人口稠密地区，城市更新等提升宜居的措施亦接连不断，如今年正式开园的瑞金里REPARK，就在瑞金新村正对面，是集商业、产业、文化和休闲于一体的“无边界新型园区”。

这里聚集了众多潮流网红商户在此开花结果，如Manner咖啡、小飞象面包公社、霸王茶姬等，为周边居民带来了不少消费乐趣。

此外，即将通车的地铁5号线通济门站、规划中的6号线光华门站，距离瑞金路都只有1-2公里，加上现有的地铁2号线西安门站，这里的交通配套愈发完善。

如此宜居、潮流且温馨的瑞金路，加上100万左右的上车门槛，这里或将吸引更多刚需客户的青睐。